Immobilienkredit & Immobiliendarlehen

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Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit ist das Geld, das Ihnen ein Finanzinstitut zum Zweck des Kaufs einer Immobilie leiht. Bei dem Finanzinstitut kann es sich um eine Bank oder um ein Versicherungsunternehmen handeln. Grundsätzlich kann man zwei Formen von Immobilienkrediten unterscheiden:

  • private Immobilienkredite zur Finanzierung von privatem Wohnungseigentum und privaten Sanierungsmaßnahmen
  • gewerbliche Immobilienkredite: Diese Kredite sind für Firmen und Gewerbetreibende gedacht, welche die Immobilien als Teil des Betriebsvermögens erwerben wollen

Mit einem Immobiliendarlehen lassen sich z.B. Wohngebäude, Eigentumswohnungen, Firmengebäude und Werksgebäude finanzieren. In diesem Artikel betrachten wir hauptsächlich die Finanzierung von privatem Eigentum über einen Immobilienkredit. Immobilienkredite werden von Banken, Bausparkassen und Versicherungen angeboten.

Der Immobilienkredit deckt in der Regel nur einen Teil des Kaufpreises ab. Der Rest ist durch Eigenkapital zu erbringen. Die Höhe des Eigenkapitals ist von verschiedenen Faktoren abhängig, auf die wir im Rahmen dieses Artikels noch eingehen werden.

Wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, dann wird das Finanzinstitut Zinsen dafür verlangen. Die Höhe der Zinsen hängt im Wesentlichen von der Laufzeit des Kredites, der Bewertung der Immobilie, der Bonität des Kreditnehmers ab. Die Zinsen können über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden oder sich nach dem jeweils aktuellen Marktzins orientieren.

Der Kredit wird in festen monatlichen Raten an den Kreditgeber zurückgezahlt. Die monatliche Rate setzt sich aus den Zinsen und dem Betrag für die Tilgung zusammen. Bei der Finanzierung einer Immobilie geht es meistens um sehr hohe Summe, die über einen Zeitraum von 20-30 Jahren zurückgezahlt wird.

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Der Immobilienkredit im Vergleich zu anderen Kreditformen

Finanzinstitute vergeben Kredite zu verschieden Zwecken. Und in den meisten Fällen wird sich der Name des Kredites aus dem Zweck ableiten lassen. Die Liste der möglichen Kreditformen ist sicher nicht vollständig. Sie soll nur die Vielfalt der Kredite wiederspiegeln:

  • Hauskredite dienen der Finanzierung eines Hauses, wie Reihenhaus, Einfamilienhaus, Eigenheim usw.
  • Immobilienkredite werden für bebaute und unbebaute Grundstücke vergeben, für eigen genutzte oder vermietete Wohnimmobilien
  • Autokredite sind ebenfalls zweckgebunden und werden zur Finanzierung von Fahrzeugen genutzt
  • Anschaffungs- und Verbraucherkredite werden häufig für Ausgaben wie Umzug oder Wohnungseinrichtung genutzt
  • Ausbildungskredite dienen der Finanzierung einer Weiterbildung, Umschulung oder auch eines Studiums
  • StartUp-Kredite dienen der Anschubfinanzierung von neu gegründeten Unternehmen, da diese ja in der Regel nicht von Beginn an kostendeckend arbeiten
  • Umschuldungskredite dienen der Refinanzierung von bestehenden Krediten, die in der Regel zu schlechteren Konditionen abgeschlossen wurden.

Die wichtigsten Punkte zum Immobilienkredit auf einen Blick

Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie zu erwerben, dann sollten Sie sich intensiv mit den Chancen und Risken eines Immobiliendarlehens auseinandersetzen. Beim Vergleich der unterschiedlichen Angebote für einen Immobilienkredit brauchen Sie einen guten Immobilienkredit Rechner. Mit einem Immobilienrechner sind Sie in der Lage, die unterschiedlichen Kombinationen zu berechnen und zu vergleichen.

Wieviel Immobilien kann ich mir leisten und was ist eine bezahlbare Kreditrate

Wir träumen sicher alle einmal von einem Traumhaus mit ausreichendem Platz, in bester Lage und einer großartigen Ausstattung. Aber wir kommen schnell wieder auf den Boden der Tatsachen zurück, wenn wir den Preis hören, den wir für unser Haus bezahlen müssen.

Man kann sich genau die Immobilie leisten, die man aus seinem Einkommen und dem vorhandenen Eigenkapital leisten kann.

Wenn Sie zur Miete wohnen, dann nehmen Sie den Betrag, den Sie heute als Miete bezahlen und den Betrag, den Sie monatlich sparen können. Das ist ungefähr der Betrag, den Sie für Zinsen und Tilgung aufbringen können.

Oder Sie machen es so ähnlich, wie eine Bank und gehen von dem verfügbaren Haushaltseinkommen aus. Davon ziehen Sie die Kosten ab, die für Lebenshaltung, das Auto, Versicherung, Telefon, Internet, GEZ, Kleidung, Schule, etc.  anfallen. Die Miete brauchen Sie bei dieser Betrachtung nicht berücksichtigen. Das was monatlich an Geld übrig bleibt, können Sie zur Finanzierung der Immobilie berücksichtigen.

Welche Zusatzkosten müssen beachtet werden?

Neben der Immobilie selbst kommen auch einige Erwerbsnebenkosten zusammen, die beachtet werden müssen. Bei dem Erwerb einer Immobilie fallen eine Reihe von Kosten an, an die man im ersten Augenblick nicht denkt. Zu den eher bekannten Kosten für den Erwerb einer Immobilie zählen:

  • Kosten für die Immobilie (Grundstück und Gebäude)
  • Notarkosten und Kosten für den Eintrag ins Grundbuch
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für den Immobilienmakler, sofern dieser die Immobilie auch vermittelt hat
  • Kosten für einen Gutachter, der die Wertermittlung der Immobilie durchgeführt hat

Lieber mehr Eigenkapital als zu wenig einplanen

Bei der Bewertung des Eigenkapitalanteils gibt es 2 Sichtweisen. Die Sichtweise des Finanzierungsinstitutes und die Sichtweise des Kreditnehmers.

Für das Finanzierungsinstitut dient das Eigenkapital zur Senkung des Risikos für den Immobilienkredit. Wenn der Kreditnehmer den Immobilienkredit nicht mehr bedienen kann, dann kann es im schlimmsten Fall zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. Der Preis, der bei einer Zwangsversteigerung erzielt wird, liegt in der Regel unter dem ursprünglichen Kaufpreis.

Bei dem Kreditnehmer sorgt eine hohe Eigenkapitalquote für niedrigere monatliche Raten. Dadurch hat er auch einen größeren Spielraum bei der Festlegung der Tilgungsrate. Das nachfolgende Beispiel zeigt, dass eine hohe Tilgungsrate die Zinsbelastung senkt und das Immobiliendarlehen schneller zurückgezahlt werden kann.

Sie sollten allerdings auch darauf achten, dass Ihnen noch genügend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, um die Kosten abzudecken, die nach dem Kauf der Immobilie entstehen.

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Hohe Tilgungsraten des Immobiliendarlehens senken die Zinsbelastung

Mit einer einfachen Tabelle läßt sich zeigen, dass die Höhe der Zinszahlungen sinkt, wenn man die Tilgungsraten erhöht. In dem nachfolgenden Beispiel haben sind wir von einem Immobilienkredit in der Höhe von 100.000,00 Euro ausgegangen.

Die Zinsen haben wir über einen Zeitraum von 10 Jahre (das entspricht 120 Monaten) konstant bei 2% gelassen. Die Ergebnisse sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.

 Variante 1Variante 2Variante 3
verbleibender Kreditbetrag77.880,06 €55.760,11 €33.640,17 €
Zinsen2%17.880,06 €2%15.760,11 €2%13.640,17 €
Tilgung2%22.119,94 €4%44.239,89 €6%66.359,83 €
Annuität4%40.000,00 €6%60.000,00 €8%80.000,00 €

Bewertung der Ergebnisse:

  • Durch eine höhere Tilgungsrate kann man während der Laufzeit des Immobilienkredites eine Menge Kosten sparen.
  • Allerdings steigt der Betrag, den man während der Laufzeit von 10 Jahren zahlen muss, von 40.000 Euro auf 80.000 Euro.
  • Bei der Variante 1 weist der Immobilienkredit eine Restschuld von 77.880,06 Euro auf. Bei der Variante 3 sind beträgt die Restschuld nur noch 33.640,17 Euro

Wie man sieht, lohnt es sich bei der Aufnahme eines Immobilienkredites über eine höhere Tilgungsrate nachzudenken.

Nach Möglichkeit die aktuellen Zinsen
so lang wie möglich sichern

Wenn Sie wissen, wieviel Sie monatlich für den Immobilienkredit bezahlen müssen, haben Sie eine gewisse Planungssicherheit.

Wird Ihnen der Immobilienkredit zu einem günstigen Zinssatz angeboten, dann sollten Sie sich diese Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum sicheren.

Die Zinsen für Kredite sind von den folgenden Faktoren abhängig:

  • Die Entscheidungen der Notenbanken. Legt die Notenbank einen niedrigen Zinssatz vor, dann werden die Banken den niedrigen Zinssatz auch an die Kreditnehmer weitergeben (zumindest in Teilen).
  • der konjunkturellen Situation im jeweiligen Wirtschaftsraum
  • Der Nachfrage nach Immobilienkrediten oder Krediten und Finanzierungen allgemein

Bei der Festschreibung der Zinsen für einen Zeitraum von 5, 10 oder 15 Jahren versuchen die Finanzinstitute die Zinsentwicklung abzuschätzen. Je länger der gewählte Zeitraum ist, desto unsicherer ist diese Schätzung. Diesem Risiko versucht man mit Zinsaufschlägen entgegenzuwirken.

Man kann deshalb davon ausgehen, dass die Zinsen bei einer langfristigen über 10 oder 15 Jahre Zinsbindung tendenziell höher sind, als bei einer Zinsbindung über 5 Jahre. Allerdings sorgt eine langfristige Zinsbindung für eine höhere Planungssicherheit bei dem Kreditnehmer.

Zinsen genau vergleichen

Bei dem Abschluss eines Immobilienkredites sollten Sie einen genauen Blick auf die Zinsen werden. Die Zinsen für ein Immobiliendarlehen werden mit dem Nominalwert ausgewiesen.

Wenn man die Bearbeitungsgebühren, das Disagio, und den Zahlungszeitpunkt für die monatlichen Zahlungen berücksichtigt, dann erhält man den effektiven Zinssatz. Dieser wird normalerweise über dem nominalen Zinssatz liegen.

Wenn Sie die Zinsen mehrerer Kreditangebote miteinander vergleichen, dann sollten Sie darauf achten, dass die Laufzeit und die Tilgungsrate gleich sind. Sowohl die Laufzeit, als auch die Tilgungsrate können sich auf die Zinshöhe auswirken.

künftige Instandhaltungen einplanen

Bei dem Kauf einer Immobilie müssen Sie die Kosten für die Erhaltung der Immobilie mit betrachten. Bei der Übernahme der Immobilie durch den Verkäufer können bereits die ersten Kosten für Renovierung und Instandsetzung entstehen.

Grundsätzlich ist zwischen Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten zu unterscheiden. Die Instandhaltung, zu der auch die Renovierung zählt, hat zur Aufgabe, die Immobilie zu erhalten. Die Instandsetzung hat zur Aufgabe, defekte Teile auszutauschen oder zu reparieren.

Dank Renovierungskredit Wohnung oder Haus malern

Rückstellungen stellen Kapital für später anstehende Renovierungsarbeiten

Sowohl für die Instandhaltung, als auch für die Instandsetzung sollte man Rücklagen bilden. Man ist gut beraten, wenn man ca. 5 bis 10 % der jährlichen Finanzierungkosten als Rücklage bildet.

Solange alles gut geht und keine Reparaturen an der gekauften Immobilie anfallen, wägt man sich auf der sicheren Seite. Die Kosten für eine neue Heizung, ein undichtes Dach, defekte Wasserleitungen oder undichte Abflussrohre sind so hoch, dass man sie nicht aus dem laufenden Einkommen bezahlen kann.  Deswegen ist es sinnvoll, rechtzeitig Rücklagen für die Instandhaltung und Instandsetzung zu bilden.

So bekommen Sie Ihren Immobilienkredit am schnellsten:

  • Erfüllen der notwendigen Bedingungen
  • wichtige Unterlagen sofort bereitstellen
  • Identifikationsverfahren abschließen

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Was sind die wichtigsten Kreditkonditionen bei einem Immobilienkredit?

Höhe des Kreditbetrages

Die Höhe des Kreditbetrages ergibt sich aus dem Kaufpreis für die Immobilie abzüglich des eingebrachten Eigenkapitals. Je höher das eingebrachte Eigenkapital ist, desto niedriger sind die monatlichen Raten für den Immobilienkredit.

Nutzt man dies für eine Anhebung der Tilgungsrate, dann ist der Immobilienkredit schneller zurückbezahlt. Mit einem Immobilienkreditrechner lassen sich die unterschiedlichen Varianten einfach und schnell berechnen.

Bereitstellungszinsen für das Immobiliendarlehen

Die Genehmigung eines Immobilienkredites und die Zahlung des Kaufpreises für die Immobile erfolgen zu unterschiedlichen Zeiten. Für den Zeitraum der Genehmigung bis zur Auszahlung fallen sogenannten Bereitstellungszinsen an.

Tilgungsrate

Mit der Tilgungsrate wird festgelegt, mit welcher Summe der Immobilienkredit zurückzuzahlen ist. Weiter oben wurde dargelegt, dass die Höhe der Tilgungsrate sich auf die Höhe der insgesamt gezahlten Zinsen und auf die Laufzeit des Kredites auswirkt.

Annuität

Mit der Annuität wird festgelegt, welcher Betrag monatlich an das Finanzinstitut zu zahlen ist. die Annuität setzt sich aus nominalem Zinsatz und nominaler Tilgungsrate zusammen. Die Annuität bleibt während der Zinsbindung gleich. Da die Zinsen von dem jeweils aktuellen Darlehensbetrag berechnet werden, steigt der monatliche Tilgungsbetrag.

Sondertilgung

In dem Vertrag für den Immobilienkredit kann eine Sondertilgung vereinbart werden. Dabei kann sowohl der früheste Zeitpunkt für eine Sondertilgung, als auch die Höhe der Sondertilgung festgelegt werden.  Besteht die Möglichkeit, den Immobilienkredit ab einem bestimmten Zeitpunkt in voller Höhe zurückzuzahlen, dann würde die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung wegfallen.

Veräußerung der Immobilie während der Laufzeit

Stellen Sie sich vor, dass Sie vor einigen Jahren eine Immobile gekauft haben, die Sie über ein Immobiliendarlehen finanziert haben. Während der Laufzeit des Vertrages wechseln Sie den Arbeitsplatz und müssen in eine andere Stadt ziehen.

Laufzeit des Immobiliendarlehens

Neben der Laufzeit für die Zinsbindung kann auch die Laufzeit für das Immobiliendarlehen festgeschrieben werden. Mit Ablauf der Laufzeit sind die Konditionen des Kredites neu zu verhandeln. Das bezieht sich auf alle Konditionen.

Zinsen

Diese werden von den monatlichen Raten direkt an die Bank abgeführt. Sie dienen der Bank dazu,

  • Ratenkredite für Heimelektronik wie Smart-TV, Waschmaschine, Küchengeräte etc.
  • die eigenen Kosten zu decken
  • und um einen Gewinn zu erwirtschaften

Die Zinsen für einen Immobilienkredit können für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden. Sie können sich aber auch an den jeweils aktuellen Marktzinsen orientieren. Zinsen, die für einen längeren Zeitraum festgeschrieben werden, erhöhen die Planungssicherheit des Kreditnehmers.

Zinsentwicklung

Die Höhe der Zinsen schwankt im Laufe der Zeit. In Zeiten der Hochkonjunktur besteht ein hoher Bedarf an Geld und damit auch an Krediten. Das hat zur Folge, dass die Zinsen steigen. In den Zeiten einer Konjunkturflaute besteht wenig Nachfrage nach Geld und Krediten.

Das führt dazu, dass die Zinsen fallen. Die Zentralbanken können mit der Festlegung Ihres Zinssatzes einen Einfluss auf die Marktzinsen ausüben.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte der Kreditnehmer den Kreditvertrag zu einem früheren Zeitraum kündigen, dann wird das Finanzinstitut dafür eine Entschädigung verlangen. Die Bank wird argumentieren, dass sie den Kreditbetrag nicht mehr zu den gleichen Konditionen an einen anderen Kreditnehmer vermitteln kann und dass ihr dadurch ein Gewinn entgeht. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist in dem Kreditvertrag festzulegen.

Fördermittel für den Immobilienkredit

Unter bestimmten Umständen können Sie für den Kauf einer Immobilie Fördermittel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (kfW) bekommen. Die Anträge für die zinsverbilligten Darlehen sind rechtzeitig zu stellen.

Wie kann man Zinsen und Gebühren für Immobilienkredite am Besten vergleichen?

Die genaue Berechnung der Kosten für einen Immobilienkredit ist eine Wissenschaft für sich. Auch wenn Sie sich gut mit Formeln auskennen und fit in Excel sind, werden Sie feststellen, dass Ihre Ergebnisse von den Berechnungen der Finanzinstitute abweichen. Am besten nutzt man einen vorhandenen Rechner für die Berechnung von Immobilienkrediten.

Mit einem Rechner für Immobilienkredite kann man die unterschiedlichen Konditionen durchrechnen. Bei der Berechnung der Kredite werden alle wesentlichen Faktoren, Darlehensbetrag, Eigenkapital, Zinsen, Laufzeit, Tilgung und Gebühren berücksichtigt.

Wie genau funktionieren Immobilienkredite?

Der Zweck eines Immobilienkredits besteht in der Finanzierung von Wohnungseigentum oder von Sanierungsmaßnahmen. Nach der Aufstellung der Kaufkosten bzw. der Sanierungskosten holt man sich ein Angebot von einem Finanzierer ein. Das kann eine Bank, ein Versicherungsunternehmen oder ein sonstiger Kreditgeber sein.

Die Anfrage kann direkt bei dem Kreditgeber oder über ein Onlineportal erfolgen. Nach Vervollständigung der Daten erhält man ein Angebot über die Konditionen des Immobilienkredites. Das Angebot gilt vorbehaltlich der weiteren Prüfung:

  • Der Bonität des Interessenten
  • Der Bewertung des Wohneigentums
  • der Möglichkeiten eine Grundschuld auf die Immobilie einzutragen
  • der Verfügbarkeit von Eigenkapital

Bei der endgültigen Ausgestaltung des Immobilienkredites werden beide Parteien die Eckdaten des Immobiliendarlehens festlegen. Dazu zählen:

  • Kreditbetrag und Eigenkapitaleinsatz
  • Laufzeit des Immobilienkredites
  • Zinssatz und die Dauer der Zinsbindung

Die Konditionen für Bereitstellungszinsen, Sondertilgung, Vorfälligkeitsentschädigung, Anschlussfinanzierung, Möglichkeit der Tilgungsaussetzung und Veräußerungen der Immobilie während der Laufzeit werden ebenfalls Gegenstand des Kreditvertrages sein.

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Welche Rolle spielt die Anschlussfinanzierung bei einem Immobiliendarlehen?

Ein Immobilienkredit wird in den meisten Fällen mit einer Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren abgeschlossen. Nach dieser Zeit ist der Immobilienkredit noch nicht vollständig zurückgezahlt, es ist noch eine Restschuld vorhanden.  Und für diese Restschuld ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Es sei denn, Sie verfügen über genügend Eigenkapital, um die Restschuld abzulösen.

Sie sollten sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern, damit Sie ohne Stress die besten Angeboten miteinander vergleichen können. Dazu nutzen Sie am besten unseren Immobilienkredit Rechner. Mit Ihm sind Sie in der Lage die unterschiedlichen Angebote für Immobilienkredite zu vergleichen. Mit dem Rechner für Immobiliendarlehen können Sie die unterschiedlichsten Varianten berechnen und ohne Stress prüfen.

Die Anschlussfinanzierung kann bei dem bestehenden oder bei einem neuen Darlehensgeber abgeschlossen werden. In dem ersten Fall spricht man von einer Prolongation (Verlängerung) des Immobilienkredites. Der zweite Fall entspricht einer Umschuldung. Bei der Umschuldung des Immobilienkredites lässt sich unter Umständen eine Menge Geld sparen.

Wenn Sie die richtige Anschlussfinanzierung gefunden haben, dann können Sie sich die zukünftigen Konditionen über ein Forward-Darlehen sichern.

Wie lange sollte man die Zinsen festschreiben?

Die Frage lässt sich mit einer einfachen Faustformel beantworten. Die Zinsen sollten so kurz wie nötig und so lang wie möglich festgeschrieben werden.

Zinsen, die über einen kurzen Zeitraum festgeschrieben werden, orientieren sich an den aktuellen Marktzinsen. Sie enthalten nur einen wesentlich geringeren Risikozuschlag als die Zinsen, die über einen langen Zeitraum festgeschrieben sind.

  • Wenn es nur um die Höhe der Zinsen geht, dann kann es sein, dass Sie mit kurzen Zinslaufzeiten besser bedient sind.
  • In Zeiten, in den die Marktzinsen hoch sind, werden tendenziell kürzere Zeiträume für die Zinsbindung gewählt
  • In Zeiten, in denen die Zinsen niedrig sind, wird man tendenziell längere Zeiträume für die Zinsbindung wählen.

Ein anderer wichtiger Punkt ist die Planungssicherheit. Bei relativ niedrigen Zinsen und langer Zinsbindung ist bekannt, welche Zahlungen man in Zukunft zu leisten hat.

Ab wann kann man das Sparpotenzial bei der Anschlussfinanzierung berechnen?

Sie sollten sich rechtzeitig, d.h. mindestens 6 Monate vor Ablauf der Laufzeit, um eine Anschlussfinanzierung kümmern. In Zeiten mit einer hohen Zinsstabilität können Sie die Sparpotenziale auch bis zu einem Jahr im Voraus berechnen.

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich einen aktuell günstigen Zinssatz und zukünftige Konditionen für einen Zeitraum zwischen 12 und 66 Monaten sichern

Das Sparpotenzial für eine Anschlussfinanzierung lässt sich mit einem Rechner für Immobilienkredite sehr leicht ausrechnen. Wenn Sie davon ausgehen, dass sich die Konditionen bei der Verlängerung des bestehenden Immobilienkredites nicht ändern, dann können Sie diese bei einem Vergleich heranziehen.

Bei der Umschuldung finanzieren Sie nur die Restschuld. Diese entspricht dem ursprünglichen Kreditbetrag abzüglich der bereits gezahlten Tilgungsbeträge. Damit sinkt die Beleihungsquote für den Immobilienkredit.

Mit einer niedrigen Beleihungsquote sinkt auch das Kreditrisiko für den Kreditgeber, was in aller Regel mit einem niedrigeren Zinssatz verbunden ist.

Ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital oder ohne SCHUFA möglich?

Grundsätzlich ist es möglich, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital oder ohne Schufa zu finanzieren. Die Vergabe eines Kredites ohne Eigenkapital ist in den meisten Fällen mit einem höheren Zinssatz verbunden. Außerdem werden höhere Anforderungen an die Bonität gestellt.

Immobilienkredite sind unter bestimmten Bedingungen auch ohne Schufa möglich. Wann und zu welchen Bedingungen dies möglich ist, kann nur im Einzelfall geprüft werden. Mit der Bereitstellung von zusätzlichen Sicherheiten oder einer Bürgschaft sollte dies aber möglich sein.

Welche Dokumente werden für einen Immobilienkredit benötigt?

Vor der Vergabe des Immobilienkredites wird der Kreditgeber eine Prüfung anhand der Unterlagen vornehmen, die von dem Interessenten vorzulegen sind:

  • Ausweis des Antragstellers (Personalausweis)
  • Belege zum Haushaltseinkommen (Gehaltsnachweis, Rentenbescheinigung, sonstige Einkommen)
  • Aufstellung über die Ausgaben
  • Nachweis über verfügbare finanzielle Mittel für das Eigenkapital
  • Kaufpreis für das Wohnungseigentum einschließlich der Baunebenkosten. Ggf. Vertrag mit der Baufirma.
  • Bauplan mit Wohnraumberechnung
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan, Bebauungsplan und Flurskizzen

Mit Hilfe der Schufa Auskunft wird die Bonität des potentiellen Kreditnehmers geprüft. Fällt die Auskunft negativ aus, dann wird der Kreditantrag normalerweise abgelehnt.

Wieso bezeichnet man das Eigenkapital als Fundament eines Immobiliendarlehens?

Man kann den Immobilienkredit auch ohne Eigenkapital bekommen. Allerdings wird der Kreditgeber dafür einen höheren Zinssatz vertraglich vereinbaren. Und es werden erhöhte Anforderungen an die Bonität des Kreditnehmers gestellt.

Die Höhe des Eigenkapitals sollte zwischen 20% und 30% liegen. Damit:

  • wird das Risiko des Kreditgebers bei einem Kreditausfall gedeckt
  • lassen sich relativ niedrige Zinsen aushandeln
  • kann die Tilgung höher angesetzt werden als bei einer Vollfinanzierung
  • kann das Immobiliendarlehen schneller zurückgezahlt werden

Nutzen Sie unseren Immobilienkreditrechner und berechnen einmal, wie sich unterschiedliche Eigenkapitalanteile auf den Zinssatz, die gesamt zu zahlenden Zinsen, die Tilgung und auf die Zeit auswirken, bis der Immobilienvertrag zurückbezahlt ist.

Bei der Bestimmung der Konditionen für den Immobilienkredit ist die Eigenkapitalquote einer der wichtigsten Einflussfaktoren. Das Eigenkapital ist sozusagen das Fundament auf den das Immobiliendarlehen aufbaut.  Je höher das Eigenkapital ist, desto sicherer ist der gesamte Kredit aufgestellt.

Welche Rolle spielt die Grundschuld bei einem Immobilienkredit?

Zur Absicherung eines Immobilienkredites wird eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, mit einem (mehr oder weniger) vollständigen Verzeichnis aller in einem Bezirk vorhandenen Grundstücke.

Grundbücher sollen die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken registrieren. In Deutschland erhält jedes Grundstück eine eigene Seite.

Die Grundpfandrechte zur Absicherung eines Immobilienkredites werden in dieses Grundbuch eingetragen. Der Grundbuchauszug zählt bei der Beantragung eines Immobiliendarlehens zu den wichtigen Unterlagen.

Der Eintrag in das Grundbuch wird über den Notar beauftragt, der den Kaufvertrag für die Immobilie abwickelt. In der Urkunde zur Bestellung der Grundschuld wird nicht nur die Höhe der Grundschuld, sondern auch die jährliche Verzinsung eingetragen.

Dieser Zinssatz liegt bei ca. 15% und ist damit wesentlich höher, als der Zinssatz für den Immobilienkredit.

Im Falle einer Zwangsversteigerung kann die Bank damit einen Erlös aus der Versteigerung erlangen, der höher ist als die eingetragene Grundschuld.

Dies ist der Fall, wenn der Kreditgeber die Kreditraten nicht mehr bezahlen kann und die Bank Verzugszinsen in Rechnung stellt.

Ist es sinnvoll ein Sondertilgungsrecht zu vereinbaren?

Sondertilgungsrechte dienen dazu, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Sondertilgungen führen dazu, dass sich der aktuelle Betrag verringert, den Sie der Bank schulden.

Bei gleichbleibender Rate erhöht sich der Tilgungsbetrag und der Immobilienkredit kann schneller zurückgezahlt werden.

Eine sinnvolle Variante bei dem Abschluss eines Immobiliendarlehens besteht darin, mit moderaten Raten zu beginnen und während der Laufzeit des Darlehens den Tilgungsbetrag zu erhöhen.

Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn es in dem Immobilienkreditvertrag vereinbart wurde. Sondertilgungen bieten sich immer dann an, wenn ein Sparvertag oder eine Lebensversicherung ausbezahlt, oder wenn Geld geerbt wurde.

Welche Folgen können aus Zahlungsrückständen entstehen?

Wenn der Kreditnehmer die Raten für den Immobilienkredit nicht bezahlen kann dann entstehen Zahlungsrückstände. Bei einem Verzug der Zahlung um wenige Tage ist das relativ unkritisch. Wenn bekannt ist, dass sich die Zahlung der Kreditrate verzögert, dann sollte man die Bank oder die Versicherung darüber informieren. Ratenrückstände wirken sich immer negativ aus und sollten vermieden werden.

Wenn in dem Kreditvertrag für die Immobilie eine Aussetzung der Ratenzahlung vereinbart wurde, man spricht auch von einer Ratenpause, dann sollte man den Kreditgeber ebenfalls darüber informieren. Aber auch für den Fall, dass die Aussetzung der Ratenzahlung nicht vereinbart wurde, kann man versuchen, dies bei der Bank oder der Versicherung zu beantragen.

Bei einem längeren Ausfall der Ratenzahlung sollte man mit der Bank sprechen, ob eine Reduzierung der Rate möglich ist. Auf jeden Fall ist es ratsam rechtzeitig mit der Bank zu sprechen.

Wenn Sie mit mehreren Raten für den Immobilienkredit in Verzug geraten, dann kann ein negativer Eintrag bei der Schufa erfolgen. Dieser Eintrag bleibt über einen gewissen Zeitraum bestehen und erschwert die Aufnahme weiterer Kredite.

Wann macht es Sinn einen bestehenden Immobilienkredit umzuschulden?

Läuft ein Immobilienkredit aus, dann sollte man auf jeden Fall prüfen, ob eine Verlängerung des Immobilienkredites (Prolongation) oder der Abschluss eines neuen Immobiliendarlehens günstiger ist. Für die Ermittlung der günstigsten Variante können Sie unseren Immobilienkreditrechner nutzen.

Unter Umständen kann es auch sinnvoll sein, einen bestehenden Immobilienkredit während der Laufzeit umzuschulden. Das macht dann Sinn, wenn Sie den Kredit mit zu ungünstigen Konditionen abgeschlossen haben und sich die Umstände für die schlechten Konditionen verbessert haben.

Die Umschuldung eines bestehenden Immobilienkredites macht dann Sinn, wenn sich die Marktzinsen verbilligt haben.

Wann und unter welchen Umständen eine Umschuldung in Frage kommt, können Sie mit einem Immobilienrechner ermitteln. Um zu einer endgültigen Entscheidung zu kommen, sollten Sie einen Fachmann zu Rate ziehen.

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Fazit zum Immobilienkredit oder Immobiliendarlehen

Eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen gehört mit zu den großen Herausforderungen, denen man sich im privaten Bereich stellen kann. Die Summen, um die es dabei geht, können in den wenigsten Fällen bar bezahlt werden.

Zur Finanzierung greift man deshalb auf ein Immobilienkredit zurück. Mit einem Immobilienkredit stellt die Bank (oder ein anderer Kreditgeber) dem Käufer der Immobilie einen Teil oder die volle Summe für den Kauf oder den Bau des Hauses zur Verfügung. Die Rückzahlung des Kredites erfolgt über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren und länger. Die Konditionen für den Kredit können ebenfalls für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden. Die Bank, bzw. ein anderer Kreditgeber, wird zur Absicherung des Kreditvertrages einen Eintrag in das Grundbuch verlangen.