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Was versteht man unter Zweckerklärung?

Die Zweckerklärung steht im Zusammenhang mit der Immobilienverwertung. Wie bei allen Darlehen ist es auch bei einem Immobilienkredit so, dass, die Auszahlung des Kredits erst durch Sicherheiten möglich wird. Bei einem Immobiliendarlehen wird zu diesem Zweck ein Grundpfandrecht in das jeweilige Grundbuch eingetragen. Bei einem Immobilienkredit handelt es sich hier um eine Grundschuld oder eine Hypothek. Diese Rechte sichern dinglich ein Darlehen, das zum Beispiel bei dem Kauf einer Immobilie oder für die Erweiterung oder Renovierung aufgenommen wurde. Bei den Grundpfandrechten muss man sehr genau zwischen Grundschuld und Hypothek unterscheiden. Eine Hypothek als dingliches Recht verringert sich mit jeder Rate, die auf den zu sichernden Kredit gezahlt wird.

Das heißt also, dass eine Hypothek ganz genau von dem Darlehen abhängt, für das sie eingetragen wurde. Das ist bei einer Grundschuld anders. Diese bleibt in voller Höhe bestehen, wenn auch schon ein Teil des Kredits oder das Darlehen überhaupt abbezahlt wurde. Daher könnte der Gläubiger theoretisch auch dann die Versteigerung des Grundstücks beantragen, wenn der Kredit regelmäßig abbezahlt wurde. Das kann natürlich nicht der Sinn der Sache sein. Deshalb wird für diesen Fall eine sogenannte Zweckerklärung abgegeben. Aufgrund der Zweckerklärung ist eine Verwertung der Immobilie nur dann möglich, wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nachkommt. Das ist dann der Fall, wenn der Gläubiger nicht in der richtigen Weise bedient wird. Nur dann kann der Kreditgeber eine Verwertung der Sicherheit, also die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragen.

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Weshalb ist die Zweckerklärung sinnvoll und in den meisten Fällen auch notwendig?

Fast alle Käufer einer Immobilie müssen ein Darlehen aufnehmen. Nur ganz wenige Menschen können das Traumhaus einfach aus Ersparnissen bezahlen. Das Recht, das diesen Kredit dinglich sichert, wird in das Grundbuch eingetragen. Somit kann der Gläubiger die Versteigerung der Immobilie beantragen, wenn der Schuldner den Kredit nach de vereinbarten Regeln nicht bezahlen kann. Die dingliche Absicherung erfolgt durch ein Grundpfandrecht. Dieses Grundpfandrecht ist in der heutigen Zeit fast immer eine Grundschuld. 

Die Eintragung einer Hypothek erfolgt nur in ganz seltenen Fällen. Diese Grundschuld, die in der dritten Abteilung des Grundbuchs eingetragen wird, ist von der Höhe des aufgenommen Darlehens völlig unabhängig. Das heißt also auch, dass der Berechtigte dieser Grundschuld die Verwertung aus dem Grundbesitz verlangen könnte, obwohl der Kredit korrekt abbezahlt wird. Das wäre aber mit dem gesunden Menschenverstand einfach nicht vereinbar. Deshalb muss klar gestellt werden, wann eine Verwertung des Grundbesitzes aus der Grundschuld erfolgen darf.

In dem Fall spricht am dann von der sogenannten Zweckerklärung . Es wäre ja fatal, wenn ein ehrlicher Erwerber einer Immobilie wesentlich schlechter gestellt wäre, wenn er die Eintragung einer Grundschuld statt einer Hypothek bewilligt. Die Zweckerklärung ist dann schon ein Teil des Kreditvertrags oder ist in diesem einfach enthalten. Der Schuldner weiß dann ziemlich genau, in welchen Fällen es zu der Verwertung einer Immobilie kommen kann. Das ist einfach notwendig, um dem Käufer eines Objekts die notwendige Sicherheit zu geben. Wenn die Zweckerklärung nicht klar genug beschrieben ist, kann man sich diese mit der Hilfe eines Anwalts näher erläutern lassen

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