Was versteht man unter einem Negativ-Darlehen?

Das Negativ-Darlehen ist ein Begriff aus der Immobilienfinanzierung. Alternative Bezeichnungen sind Negativkredit und Bauspardarlehen ohne Grundbucheintrag sowie die Schreibweise Negativdarlehen. Die Nichteintragung einer Grundschuld in des Grundbuch vereinfacht die Kreditaufnahme und verringert zugleich die Nebenkosten. da weder Gebühren an das Grundbuchamt noch an den beurkundenden Notar zu entrichten sind.

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Die Merkmale eines Negativ-Darlehens

Bei einem Negativ-Darlehen handelt es sich klassischerweise um ein Bausparkassendarlehen, dessen Aufnahme nicht in das Grundbuch eingetragen wird. Auf diese Weise spart der Bausparkassenkunde die Kosten für den Grundbucheintrag. Ebenso werden die kosten für die notarielle Beglaubigung eingespart. Der maximal zulässige Betrag eines Negativ-Darlehens ist seit einigen Jahren 30.000 Euro. Früher belief sich die höchstens zulässige Kreditsumme auf 15.000 Euro. Des Weiteren darf das Grundstück nur mit Zustimmung des Kreditgebers anderweitig belastet werden. In der Praxis erteilen die Bausparkassen die Genehmigung zu einer anderweitigen Beleihung des Grundstücks, wenn der Kreditnehmer das Bauspardarlehen zur teilweisen Finanzierung eines Hausbaus oder eines Hauskaufs einsetzt. Eine vollständige Finanzierung des Immobilienerwerbs durch einen Bausparkassenkredit ist in seltenen Fällen wie dem Kauf einer kleinen Eigentumswohnung möglich. In der Regel dient der Bausparkassenkredit beim Immobilienkauf oder beim Hausbau der teilweisen Finanzierung, sodass ein weiterer Immobilienkredit unverzichtbar ist.

Nicht erforderlich ist die zusätzliche Kreditaufnahme hingegen, wenn das Darlehen der Bausparkassen für Renovierungen oder Modernisierungen an einem sich bereits im Eigentum des Kreditnehmers befindlichen Gebäude bestimmt ist. Einige Personen verwenden den Begriff Negativ-Darlehen nicht ausschließlich für die entsprechenden Bausparkassendarlehen. Der Begriff wird dann auch für Immobilienkredite verwendet, die klassische Geschäftsbanken ohne Grundbucheintrag vergeben. Entsprechende Immobilienkreditangebote finden sich bei einer regelmäßig zunehmenden Anzahl an Banken. Sie dienen vor allem der Finanzierung von Renovierungen. Für den Kreditgeber stellt das Negativ-Darlehen ein gegenüber dem klassischen Immobilienkredit erhöhtes Ausfallrisiko dar. Das liegt daran, dass der mögliche Rückgriff auf die finanzierte Immobilie als Sicherheit bei Zahlungsausfällen nicht vorhanden ist.

Alternativen zum Negativkredit

Die Abwicklung der von Geschäftsbanken angebotenen Renovierungskredite ist auf zwei Arten möglich. Die Kreditvergabe erfolgt je nach Geldinstitut entweder als Immobilienkredit oder als zweckgebundener Verbraucherkredit. Bei der Kreditabwicklung in der Form eines Immobiliendarlehens kommt häufig dessen Vergabe als Negativ-Darlehen in Betracht. Dafür setzen die Geldinstitute in der Regel eine überdurchschnittlich gute Bonität des Kreditnehmers voraus. Grundsätzlich ist die Immobilienkreditvergabe ohne Grundbucheintrag bis zu einem Betrag von 30.000 Euro möglich. Viele Banken haben diese Grenze durch interne Vorschriften jedoch herabgesetzt. Eine Alternative zum Negativ-Darlehen stellt der zweckgebundene Verbraucherkredit dar.

Bei diesem weist der Kreditnehmer nach, dass er das Geld wie angegeben für die Renovierung oder Modernisierung einer Immobilie ausgegeben hat und erhält das gewünschte Darlehen im Gegenzug zu einem ermäßigten Zinssatz. Regionale Genossenschaftsbanken und Sparkassen setzen für die Berechnung des vergünstigten Kreditzinses zumeist zusätzlich die Beauftragung ortsansässiger Handwerksbetriebe mit der Durchführung der anfallenden Arbeiten voraus. Die Abwicklung des Renovierungsdarlehens als Verbraucherkredit statt als Immobilienkredit hat für den Kreditgeber den Vorteil einer größeren Flexibilität. Er darf ein Verbraucherdarlehen auch ohne eine entsprechende Vereinbarung im Kreditvertrag jederzeit vollständig vorzeitig tilgen. Bei einem Immobiliendarlehen ist dies nur aufgrund einer entsprechenden Vertragsklausel oder bei einem wichtigen Grund wie dem zwischenzeitlichen Immobilienverkauf möglich ist. Selbstverständlich lässt sich auch bei einem Negativ-Darlehen das Recht auf Sondertilgungen vereinbaren.