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Was versteht man unter einer Immobilienbewertung?

Unter Berücksichtigung der Vielfältigkeit der Immobilie hat der Gesetzgeber in Deutschland für die Immobilienbewertung die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verabschiedet. Dies ist erfolgt, da im Baugesetzbuch (BauGB) keinerlei Hinweise zu finden sind, wie Verkehrswerte zu ermitteln sind. Die ImmoWertV bezieht sich auf das BauGB, in dem u. a. Vorschriften über die materielle Definition des Verkehrswertes aufgeführt sind.

Darüber hinaus sind in der ImmoWertV die allgemeinen Grundsätze der Immobilienbewertung geregelt. Generell gibt es gemäß ImmoWertV drei Verfahren, durch die Immobilienwerte ermittelt werden. Schon bei der Wahl des Bewertungsverfahrens lässt sich zeigen für welchen Anwendungsfall die Bewertung gedacht ist.

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Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung nach § 15 und 16 ImmoWertV

Das Vergleichswertverfahren, gern als primus inter pares bezeichnet, kann nur dann als das beste Verfahren beschrieben werden, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Dem Vergleichswertverfahren wird die höchste Überzeugungskraft unterstellt, da in den Vergleichsdaten das Marktgeschehen widergespiegelt wird.

Durch die Novellierung der Gesetzgebung präzisiert der Gesetzgeber, wann das Vergleichswertverfahren angewandt werden kann: Insbesondere bei der Ermittlung des Bodenwerts gemäß § 16 ImmoWertV wird darauf verwiesen, dass das Vergleichswertverfahren vorrangig zu verwenden ist. Jedoch können auch bebaute Grundstücke mittels Vergleichswertverfahren berechnet werden. Hierbei sind jedoch die entsprechenden Anwendungsvoraussetzungen zu berücksichtigen.

Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung nach § 17 bis 20 ImmoWertV

Steht bei einer Immobilie die Ertragserzielung durch Vermietung und Verpachtung im Vordergrund, wird das Ertragswertverfahren zur Bewertung eingesetzt. Der Wert einer Immobilie ist bestimmt durch ihre Einnahmen. Hierdurch lässt sich für einen Investor seine Verzinsung auf sein eingesetztes Kapital zuordnen.

Die Besonderheit besteht darin, dass nach dem allgemeinen Verständnis bei diesem Verfahren dem Grundstück eine unendliche Nutzungsdauer unterstellt wird, dem Gebäude hingegen nur eine endliche.

Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung nach § 21 bis 23 ImmoWertV

Das Sachwertverfahren dient zur Ermittlung der Herstellungskosten, um den Wert der baulichen Anlage zu ermitteln. Basis hierbei sind die gewöhnlichen Kosten, die am Wertermittlungsstichtag bei der Neuerrichtung der baulichen Anlage unter Berücksichtigung der Alterswertminderung anfallen würden. Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung wird üblicherweise dann angewandt, wenn die Nutzung des Objektes und nicht der erzielbare Ertrag aus dem Objekt im Vordergrund steht.

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