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Was ist das Grundpfandrecht?

Der Gesetzgeber hat im Bürgerlichen Gesetzbuch für Deutschland ein einheitliches Grundpfandrecht geschaffen. Dazu wurde das bisherige preußische Recht weitgehend übernommen. Das Grundpfandrecht unterscheidet Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Zudem unterteilt es die Hypothek in eine “Verkehrshypothek” und eine “Sicherungshypothek”.

Trotz dieser Differenzierung handelt es sich um nahe verwandte dingliche Rechte gleicher Gattung. In der Reihenfolge kommt zunächst die Verkehrshypothek (§§ 1113-1183) und dann die Sicherungshypothek (§§ 1184-1190). Die Grundschuld (§§ 1191-1198) kommt anschließend mit der Rentenschuld (§§ 1199-1203), bei der es sich um einen Unterfall der Grundschuld handelt.

Aus der Tatsache, dass die Hypothek vor der Grundschuld angeführt wird, kann nicht unbedingt eine Vorrangstellung der Hypothek abgeleitet werden. Es ist in der Abfolge eine Regelungstechnik des Gesetzgebers zu erblicken, die allgemeinen und allen Pfandrechten gemeinsamen Bestimmungen vor die besonderen zu stellen.

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Prinzipien des Grundpfandrechts

Es gibt 5 Prinzipien im Grundpfandrecht. Diese sind wie folgt:

  • Publizität: Dieses zuerst beim Grundpfandrecht wieder durchgedrungene Prinzip beherrscht das gesamte Liegenschaftsrecht, besonders aber das Liegenschaftspfandrecht.
  • Spezialität: Ein Pfandrecht ist ausgeschlossen, es besteht ein Spezialpfandrecht nur an einem einzelnen Grundstück. Es muss als Belastung mit einer Geldleistung von bestimmter Höhe im Grundbuch erscheinen.
  • Legalität: Zur Entstehung eines Grundpfandrechts ist die behördliche Mitwirkung erforderlich. Die Mitwirkung enthält eine verantwortliche amtliche Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen von Grundstücksbelastungen.
  • Selbständigkeit: Preußen unterschied bereits 1872 Hypothek und Grundschuld. Die Hypothek behielt den Charakter eines akzessorischen Rechts, während bei der Grundschuld die Selbständigkeit vorbehaltlos durchgeführt wurde. Das BGB hat darauf aufgebaut, die Verkehrshypothek ist begrifflich akzessorisch, weist aber einen gesteigerten Grad an Selbständigkeit auf. Damit erscheint das dingliche Recht als Hauptrecht und die Forderung als Nebenrecht. Die Sicherungshypothek ist begrifflich und tatsächlich akzessorisch. Sie bleibt ein zur Sicherung einer Forderung bestimmtes Nebenrecht, das sich nur nach der Forderung richtet. Die Grundschuld ist dagegen begrifflich selbständig. Sie ist unabhängig von einer Forderung. Die Grundschuld kann von vornherein auf den Namen des Eigentümers eingetragen werden.
  • Verkehrsfähigkeit: Sie hängt vom Grad der Selbständigkeit und dem Ausmaß der Verbriefung ab. Das BGB schreibt sowohl bei der Hypothek als auch bei der Grundschuld die Ausstellung eines Briefes vor, allerdings kann dies vertraglich ausgeschlossen werden. Bei der Sicherungshypothek ist ein Brief nicht möglich, sie bleibt immer bloß Buchhypothek. Hypothekenbriefe und Grundschuldbriefe sind im BGB Wertpapiere, wobei ein Grundschuldbrief auch auf den Inhaber ausgestellt werden kann.

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