Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren dienst der Wertfeststellung einer Immobilie. Der Bewertungsgegenstand beim Grundvermögen ist die wirtschaftliche Einheit. Damit ist das einzelne Grundstück einschließlich seiner Gebäude, Bestandteile, Zubehör, Erbbaurecht, Wohnungseigentum usw. gemeint. Die Begriffe “Grundbesitz” und “Grundvermögen” sind voneinander zu trennen und dürfen nicht verwechselt werden. Der Grundbesitz ist der Oberbegriff, Das Grundvermögen ist eine der vier Vermögensarten des Bewertungsgesetzes. Das Grundvermögen kann ein Teil des Grundbesitzes sein, der daneben noch das land- und forstwirtschaftliche Vermögen, sowie die Betriebsgrundstücke (=Untereinheiten des Betriebsvermögens) umfasst. Der steuerliche Begriff Grundvermögen ist nicht identisch mit dem Begriff des unbeweglichen Vermögens im bürgerlichen Recht. Das Grundvermögen im Sinne des Bewertungsrechts ist vielmehr nur der Teil des Grundbesitzes im Sinne des bürgerlichen Rechts, der nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen oder zum Betriebsvermögen gehört. Mineralgewinnungsrechte und Teile von Betriebsanlagen gehören nicht zum Grundvermögen.

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Das Einheitswertverfahren und das Ertragswertverfahren

Im Einheitswertverfahren gilt für die Bewertung des Grundvermögens, dass bei unbebauten Grundstücken (§ 72 BewG) der gemeine Wert ermittelt werden kann. Dies erfolgt entweder durch Vergleich von Kaufpreisen, durch Richtwerte aus der von den Bewertungsstellen geführten Kaufpreissammlung oder seltener durch Berechnung des mutmaßlichen Grundstücksertrages.
Bei bebauten Grundstücken (§ 76 BewG) richtet sich die Bewertung nach der Grundstücksart. Auch hier wird der gemeine Wert ermittelt, aber mithilfe anderer Bewertungsverfahren. Das Gesetz unterscheidet sechs verschiedene Arten von bebauten Grundstücken, und zwar:

  • Mietwohngrundstücke
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischtgenutzte Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • sonstige bebaute Grundstücke

Ihre Einheitswerte werden entweder im Wege des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens ermittelt. Dem Grundstückswert beim Ertragswertverfahren liegt die Jahresrohmiete zugrunde. Diese wird um ein Vielfaches vermehrt und anschließend um Zu- und Abschläge korrigiert. Das Sachwertverfahren beruht auf einem sog. Ausgangswert, der sich aus einem Bodenwert, einem Gebäudewert und einem Wert der Außenanlage zusammensetzt (§ 83 BewG). Mithilfe von Wertzahlen, die je nach Gemeindegröße, Wirtschaftszweig, Verwendbarkeit des Grundstücks usw. zwischen 85% und 50% des Ausgangswertes liegen, wird dieser Ausgangswert an den Verkehrswert angeglichen (§ 90 BewG).

Im Allgemeinen bevorzugt das Gesetz die Bewertung nach dem Ertragswert, lediglich für die sonstigen bebauten Grundstücke und in Ausnahmefällen auch für die übrigen Grundstücksarten findet das Sachwertverfahren Anwendung. In jedem Fall ist aber als Mindestwert der Wert des Grund und Bodens ohne die Gebäude und Gebäudeteile zu beachten (§77 BewG).