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Was versteht man unter dem Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht stellt eine nutzungsbezogene Grundstücksberechtigung dar. Das Erbbaurecht bewegt sich dabei an der Grenze zwischen einem Recht an einem fremden Grundstück und einer eigenen uneingeschränkten Herrschaftsmacht über das genutzte Grundstück. So ist die Erbpacht ein beschränkt dingliches Recht an einem fremden Grundstück und zugleich ein grundstücksgleiches Recht. Somit ist ein durch Erbbaurecht belegtes Grundstück grundsätzlich wie ein eigenes Grundstück zu behandeln. Die Erbpacht ist hierbei nicht bloßes Benutzungsrecht und lediglich beschränkt dingliches Recht.

Andererseits entsteht aber nicht etwa geteiltes Eigentum oder Miteigentum zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem. Der Berechtigte wird als Eigentümer des durch das Erbbaurecht gedeckten Bauwerkes auf dem belasteten Grundstück angesehen. Eine Verselbständigung des Bauwerkseigentums findet dabei natürlich nicht statt. Vielmehr trägt das Gesetz der Grundstücksbindung dadurch Rechnung, dass es das Bauwerkseigentum als Bestandteil eines Rechtes am Grundstück begreift.

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Wo ist das Erbbaurecht geregelt?

Regelungen zum Umfang des Erbbaurechts finden sich in der Erbbaurechtsverordnung (ErbbRVO). Entsprechende Regelungen des BGB (§§ 1012 – 1017) sind hierdurch ersetzt worden und weggefallen. Das Erbbaurecht kann grundsätzlich frei übertragen werden. Damit kann auch auf Seiten des Nutzungsnehmers eine horizontale Nachfolge in Betracht kommen und auch die Frage der Bindungswirkung ist relevant.

In Bezug auf die Frage nach der Bindung des horizontalen Nachfolgers des Erbbauberechtigten gilt nämlich grundsätzlich, dass mit Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch die Rechte und Pflichten aus der Erbpacht auf den Erwerber übergehen. Dies umfasst alle mit dinglicher Wirkung begründeten Handlungs- und Unterlassungspflichten des Veräußerers.

Schuldrechtliche Nutzungsregelungen binden den Nachfolger nur, sofern dieser sie im Verpflichtungsgeschäft ausdrücklich mit übernommen hat. Ansonsten scheidet eine automatische Bindung des Nachfolgers an vertikale Nutzungsvereinbarungen aus.
Horizontale Nachfolger des Grundstückseigentümers werden ebenfalls nur an die Beachtung solcher Nutzungsvereinbarungen gebunden, die mit dinglicher Wirkung vereinbart und damit Rechtsinhalt geworden sind. Es ist davon auszugehen, dass die Übertragung auch hier eine zeitliche Zäsur sowohl hinsichtlich der Frage nach dem Übergang der Forderungsberechtigung als auch der Frage nach dem Übergang der Pflichten darstellt.

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