Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden begrifflich im Bürgerlichen Gestzbuch definiert. Danach ist Vermietung die zeitlich befristete entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Sachen und Rechten (§ 535 BGB). Verpachtung ist die zeitlich befristete Gebrauchsüberlassung von Sachen und Rechten sowie Einräumung des Rechts auf Fruchtziehung (§ 581 BGB).

Der einkommensteuerliche Begriff der Vermietung und Verpachtung ist teils weiter, teils enger als im bürgerlichen Recht gefasst. Gemeinsames Merkmal der verschiedenen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist die entgeltliche Gebrauchsüberlassung bestimmter Wirtschaftsgüter an Dritte.

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Die vier Einkunftsgruppen des § 21 EStG

Vermietung und Verpachtung unbeweglichen Vermögens

Hierunter fallen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Rechte sowie ins Schiffsregister eingetragene Schiffe. Die Art der Nutzung durch den Mieter oder Pächter ist unerheblich. Der Vermieter bzw. Verpächter muss nicht Eigentümer der zur Nutzung überlassenen Sache sein. Daher fällt unter § 21 EStG auch eine Untervermietung und Weitervermietung.

Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen

Sachinbegriff ist eine Mehrheit beweglicher Sachen, die durch einen gemeinsamen wirtschaftlichen Zweck zu einer Einheit verbunden sind. Unter § 21 EStG fällt die Überlassung nur bei Zugehörigkeit zum Privatvermögen.

Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten

In Betracht kommt insbesondere die Überlassung von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, insbesondere Patente, Gebrauchsmuster, Geschmacksmuster. Es muss sich um eine zeitlich begrenzte Überlassung der Rechte zur Nutzung durch Dritte handeln. § 21 EStG ist auch gegeben, wenn ein Vertrag zivilrechtlich nicht als Miet- oder Pachtvertrag zu beurteilen ist.

Entgeltliche Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen

Unter § 21 fallen nur solche Miet- und Pachtzinsforderungen, die einen Gegenstand der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betreffen. Ein Fall des § 21 EStG liegt vor bei Abtretung rückständiger Miet- und Pachtzinsforderungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Gebäudes. Bei Vereinbarung eines einheitlichen Gesamtkaufpreises für Grundstück und Forderung ist eine Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen.

Unter dem Begriff der Einnahme aus § 21 EStG fallen die Nutzungsentgelte für die Miet- und Pachtobjekte. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Zusammenhang der Einnahmen mit der Nutzungsüberlassung. Die von den Parteien gewählte Bezeichnung ist dagegen unerheblich. Als Einnahme ist alles anzusetzen, was Ausfluss der Nutzung des Mietobjekts ist. Erlöse aus der Veräußerung des Mietobjekts sind daher keine Einnahmen aus § 21 EStG. Die Einnahmen können in Geld oder Geldeswert bestehen (Sachbezüge).