Was ist ein Beleihungswert?

Bei der Vergabe eines Immobilienkredites ermittelt die Bank den Beleihungswert. Dieser stellt für das Kreditinstitut eine Bezugsgröße dar, mit der die maximale Darlehenssumme ermittelt wird, die die Bank an den Kreditnehmer vergeben kann. Die Höhe des Beleihungswertes liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie. Der Grund hierfür ist, dass die Marktwerte von Immobilien Schwankungen unterworfen sind. Wenn der Immobilienkredit vom Kreditnehmer nicht zurückgezahlt wird, soll sichergestellt werden, dass der Verkauf der Immobilie ausreicht, um die offene Darlehenssumme vollständig zu tilgen.

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Ein Beispiel zum Beleihungswert zur Verdeutlichung

Wird ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung heute, in einem Markt mit sehr hohen Kaufpreisen, für 500.000 Euro erworben und die Bank würde diesen Kaufpreis voll finanzieren, hätte sie in der Zukunft vielleicht ein Problem. Wenn die Marktpreise nämlich wieder sinken und der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlt trägt die Bank das Risiko. Wenn die Bank das Objekt in einem Zwangsversteigerungsverfahren nun nur zu einem Kaufpreis von 400.000 Euro verkaufen kann und die noch offene Kreditsumme 450.000 Euro betragen würde, bliebe sie auf der Differenz in Höhe von 50.000 Euro sitzen. Die Finanzierung überhöhter Immobilienkaufpreise in den USA war beispielsweise einer der Auslöser der letzten großen Bankenkrise im Jahr 2008. Von dieser Krise waren auch viele europäische und deutsche Banken direkt oder indirekt betroffen.

Was bedeutet das für den Kreditnehmer?

Die meisten Banken vergeben günstige Immobilienkredite nur bis zu etwa 80 % des Beleihungswertes. Wird im Einzelfall eine höhere Summe finanziert, muss man mit deutlich höheren Zinsen rechnen. Die höheren Zinsen dienen der Bank als Risikoprämie für die teilweise riskante Finanzierung. Pfandbriefbanken (ehemals Hypothekenbanken) dürfen per Gesetz sogar nur 60 % des Beleihungswertes finanzieren, wenn sie die Refinanzierung über Pfandbriefe sicherstellen. Für die Kreditnehmer bedeutet das, dass sie beim Erwerb einer Immobilie einen nicht unerheblichen Eigenkapitalanteil, meist 20 bis 30 % des Kaufpreises aufbringen müssen. Dieser sollte im Idealfall mindestens die Erwerbsnebenkosten (Makler, Notar, Gutachten etc.) und die bestehende Lücke zwischen dem Kaufpreis und dem Beleihungswert decken.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes richten sich die Banken nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Für Immobiliendarlehen bis 400.000 Euro kann der Wert in einem vereinfachten Wertermittlungsverfahren durch einen besonders geschulten Mitarbeiter der Bank ermittelt werden. Bei höheren Darlehenssummen muss ein vereidigter Sachverständiger mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt werden. Die Beleihungswertermittlung fußt dabei auf drei möglichen Verfahren, diese sind:

  • das Sachwertverfahren,
  • das Vergleichswertverfahren,
  • das Ertragswertverfahren.

Das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren kommen hauptsächlich bei selbstgenutzten, also nicht vermieteten Immobilien zum Tragen. Hierbei wird, vereinfacht gesagt, der Wert der Immobilie anhand der aktuellen Boden- und Baupreise ermittelt und zum anderen mit den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in der Region verglichen. In vielen Gemeinden wird auch eine Kaufpreissammlung geführt, die beim örtlichen oder regionalen Gutachterausschuss abgefragt werden kann. Das Ertragswertverfahren wird bei vermieteten Immobilien angewendet. Hier werden die zukünftig zu erzielenden Mieten den Kosten für die Instandsetzung, Modernisierung und Verwaltung gegenübergestellt. Der als Barwert ermittelte Ertrag dient als Anhaltspunkt für den zukünftigen Marktwert und ist damit Grundlage für die Bestimmung des Beleihungswertes.