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Was ist ein Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf ist eine finanzielle Kennziffer, die von Kreditgebern verwendet wird. Mit dem Beleihungsauslauf drückt man das Verhältnis eines Darlehens auf den Wert eines erworbenen Vermögenswertes aus. Banken und Bausparkassen verwenden diesen Begriff sehr häufig. Sie repräsentieren damit das Verhältnis der ersten Hypothekenlinie als Prozentsatz zum gesamten geschätzten Wertes der Immobilien. 

Dazu ein Beispiel. Wenn jemand € 130.000 leiht, um ein Haus im Wert von € 150.000 zu kaufen, ist der Beleihungsauslauf € 130.000 zu € 150.000 oder € 130.000 / € 150.000 oder 87 %. Die restlichen 13 % stellen die Einzahlung des Kreditnehmers dar. Sie addieren sich mit der Kreditsumme zu 100 % und werden vom Eigenkapital des Kreditnehmers abgedeckt. Je höher der Beleihungsauslauf, desto riskanter ist das Darlehen für einen Kreditgeber.

Die Bewertung einer Immobilie wird typischerweise von einem Gutachter durchgeführt. Eine bessere Maßnahme für eine Bewertung ist die Arrangement-Transaktion zwischen einem willigen Käufer und einem bereitwilligen Verkäufer. In der Regel nutzen die Banken den kleineren der geschätzten Werte und Kaufpreis, wenn der Kauf in kurzer Zeit durchgeführt wird (innerhalb von 1–2 Jahren).

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Das Risiko beim Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist einer der wichtigsten Risikofaktoren, die Kreditgeber bewerten, um Kreditnehmer für eine Hypothek zu qualifizieren. Das Ausfallrisiko steht bei den Kreditentscheidungen immer im Vordergrund. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditgeber einen Verlust erleidet, steigt, wenn der Betrag des Eigenkapitals sinkt. Da der Beleihungsauslauf eines Darlehens steigt, werden die Qualifikationsrichtlinien für bestimmte Hypothekenprogramme strenger. Kreditgeber können Kreditnehmer mit hohem Beleihungsauflauf zum Kauf einer Hypothek-Versicherung zwingen. Damit sichert sich der Kreditgeber für den Ausfall des Kreditnehmer ab. Die sich dadurch erhöhenden Kosten der Hypothek trägt der Kreditnehmer.

Niedrige Beleihungsaufläufe (unter 80 %) risikoarmer Kreditnehmer mit ihren niedrigeren Raten, erlauben Kreditgebern, höhere Risiko-Kreditnehmer in Betracht zu ziehen. Zu diesen gehören Kreditnehmer mit niedriger Kreditbonität durch frühere verspätete Zahlungen in ihrer Kreditgeschichte. Auch Kreditnehmer mit hohen Schulden-Einkommen Verhältnissen, hohen Darlehensbeträgen, unzureichende Reserven oder ohne Einkommen gehören zu dieser Gruppe. Höhere Beleihungsaufläufe sind in erster Linie für Kreditnehmer mit höheren Kredit-Scores und einer zufrieden stellenden Hypotheken Geschichte vorbehalten. Vollfinanzierung, also 100 % Beleihungsauflauf, ist nur für die kreditwürdigsten Kreditnehmer reserviert. Darlehen mit Beleihungsaufläufen, die höher als 100 % betragen, bezeichnet man als Unterwasser-Hypotheken.

Kombinierte Beleihungsverhältnisse

Kombinierte Beleihungsverhältnisse sind die Anteile an den Krediten (abgesichert durch eine Immobilie) in Bezug auf ihren Wert. Der Begriff „Kombinierte Beleihungsaufläufe“ fügt dem Beleihungsauflauf zusätzliche Spezifität hinzu. Diese zeigt die Verhältnisse zwischen einem Primärdarlehen und dem Immobilienwert an. Wenn man das Wort „kombiniert“ hinzugefügt, zeigt es an, dass bei der Berechnung des prozentualen Anteils des Darlehens auf die Immobilie zusätzliche Darlehen berücksichtigt wurden.

Die Gesamtbilanz aller Hypotheken auf einer Immobilie dividiert durch ihren geschätzten Wert oder Kaufpreis, je nachdem, welcher Wert geringer ist, dient der Unterscheidung von kombiniertem Beleihungsauflauf und normalem Beleihungsauflauf. Die Gesamtbilanz hilft auch bei der Identifizierung von Darlehens-Szenarien, die mehr als eine Hypothek beinhalten. Ein Beispiel dafür ist wie folgt. Eine Immobilie mit einen Wert von € 100.000 ist mit einer einzigen Hypothek von € 50.000 beliehen. 

Die Immobilie hat damit einen Beleihungsauslauf von 50 %. Eine ähnliche Immobilie mit einem Wert von € 100.000 hat 2 Hypotheken. Mit einer ersten Hypothek über € 50.000 und der zweiten Hypothek über € 25.000 hat man ein gesamtes Hypotheken-Volumen in Höhe von von € 75.000. Der kombinierte Beleihungsauslauf liegt hier also bei 75 %. Der Kombinierte-Beleihungsauslauf ist somit ein Betrag, der zusätzlich zu dem Beleihungsauslauf, der die erste Hypothek oder Darlehen als Prozentsatz des Wertes der Immobilie darstellt, berechnet wird.

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